1. Дети не были наделены долей в собственности

Самым распространенным риском из всех существующих является тот, что связан с покупкой квартиры, которая ранее была приобретена продавцом с использованием средств материнского капитала.
В соответствии с требованием законодательства, если для приобретения квартиры привлекается материнский капитал, то в этом случаи все члены семьи должны быть наделены собственностью в приобретенной квартире, в том числе несовершеннолетние дети. Однако при оформлении ипотеки на квартиру с использованием материнского капитала многие банки не хотят, чтобы в число собственников квартиры были включены дети. В данном случаи родители обычно предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство, в котором отражено, что они включат детей в число собственников после погашения ипотеки. Но соблюдение данных условий никто не отслеживает и гарантия того, что данное условие соблюдено родителями минимально. Риск при покупке квартиры, которая ранее была приобретена продавцом с использованием материнского капитала заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть оспорена органами опеки или прокуратурой в суде. Или же данную сделку могут оспорить дети, которые уже достигли возраста 18 лет и узнали, что их права владения долей собственности в квартире было нарушено.
И в текущей ситуации это действительно один из самых важных сложившихся рисков, так как было выдано огромное количество ипотечных кредитов с использованием материнского капитала. Особенность этих сделок заключается в том, что факт использования материнского капитала очень сложно установить. Выявить его можно следующими способами: попросить продавцы квартиры предоставит на сделку справку из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала и все средства еще находятся на счету; также можно попросить продавца квартиры предоставить справку из банка по платежам за квартиру, в данной справке можно увидеть единовременную выплату, которая будет являться выплатой из средств материнского капитала.

2. В квартире есть лица, которые не участвовали в приватизации

Проблемные моменты при приобретении вторичной квартиры могут быть связаны с наличием в квартире лиц, которые дали отказ от участия в приватизации. Такой риск возникает, если не все, кто проживал и был зарегистрирован в квартире на дату приватизации, реализовали свое право на приватизацию. В этом случае человек давал согласие на приватизацию квартиры и отказывался от участия в ней. При этом на момент сделки он может как проживать в этой квартире, так и временно выбыть из данной квартиры по личным обстоятельствам. У такого человека сохраняется пожизненное право пользования данным жилым помещением. В случае если Вы приобрели квартиру, в которой проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, то их невозможно будет выселить из квартиры даже в судебном порядке.
Поэтому при покупки вторичного жилья обязательно необходимо заказывать выписку из домой книги и сопоставить, кто на момент приватизации жил в квартире. Если есть какие-то лица, которые были прописаны в квартире до приватизации и в данной момент не являются собственниками квартиры, то необходимо выяснить, где на данный момент проживают данные лица, отказывались ли они от приватизации, почему они не являются собственниками. Данную информацию обязательно необходимо выяснять при подготовки сделки.

3. Продавец готовится стать банкротом

Еще один риск при приобретении вторичного жилья на ранке недвижимости – это покупка квартиры у физического лица, который готовится к банкротству. Главный риск заключается в том, что сделки могут быть признаны недействительны. Если продавший квартиру человек будет признан банкротом, то данная сделка может быть аннулирована, как и другие сделки, совершенные данным лицом за три предшествующих года до момента признания банкротом.
Чтобы избежать подобной ситуации я советую проверять продавца квартиры, а именно значится ли продавец на сайте арбитражного суда вашего субъекта в списках тех, кто подал заявление о банкротстве, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru). Еще я советую дополнительно проверить продавца квартиры на сайте службы судебных приставов вашего субъекта, а именно числится ли за человеком задолженность более 500 тысяч рублей.
Но даже когда была проведена подобная проверка, абсолютной уверенности что продавец не будет признан банкротом в ближайшее время нет. На сайте ФССП может быть попросту не обновлена информация о долгах продавца, а после продажи квартиры эти данные будут опубликованы. В данной ситуации можно включить в договор купли-продажи отдельный пункт о том, что человек не объявил себя банкротом на день сделки и не планирует делать этого в дальнейшем. Также необходимо хранить те сведения, которые подтверждают, что вы как покупатель максимально постарались обезопасить себя от рисков. В суде данные документы помогут вам доказать, что вы добросовестный покупатель.

4. Нарушены права наследников

При покупке квартиры, которая была получена продавцом в наследство, важно учитывать и проверять соблюдение всех правил вступления в наследство, а именно были ли учтены все наследники. Если в дальнейшем появятся наследники, права которых были нарушены, например он не знал о наследстве по причине того, что проживал в другом городе. В данном случаи наследник может заявить о своих правах и добиваться признание своей доли в праве собственности на квартиру в суде. Вышеуказанная причина может привести к признанию судом всех последующих сделок с квартирой недействительными.

5. Недвижимость (квартира) часто меняла собственников

Перед тем как приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости необходимо заказать простую и расширенную выписку из ЕГРП. С простой выписки можно получить информацию о собственнике квартиры на момент совершении сделки, сколько собственников, наложены ли на квартиру аресты или обременения (ипотека, залог недвижимости под займы). Простую выписку из ЕГРП может заказать любое лицо. Так как в простой выписке содержится мало информации, советую просить собственника квартиры заказывать расширенную выписку из ЕГРП (заказать может только собственник). Из расширенной выписки станет известно, сколько раз у данной квартиры менялись собственники, срок владения квартиры каждым собственником, основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, приватизация, договор дарения, получена в наследство). Расширенная выписка из ЕГРП поможет понять риски, которые могут возникнуть у новых собственников после приобретения квартиры, чтобы в дальнейшем избежать их.

6. Квартиры, которые продаются не собственником, а по нотариальной доверенности

Встречаются недобросовестные арендаторы, которые могут подделать нотариальную доверенность от собственника и далее оформляют сделку-купли продажи квартиры. В данном случаи, если в сделки участвует лицо с нотариальной доверенности, необходимо проверить действительна ли эта доверенность и выдавал ли собственник доверенность на распоряжение квартиры (ее продажи). Нотариальную доверенность можно проверить на сайте https://www.reestr-dover.ru/. Также внимательно проверяйте паспортные данные с нотариальной доверенностью.